偷梁换柱　　两套报价系统　　一位长期为房地产开发商服务的监理陈工告诉《中国经营报》记者，目前普通装修的造价一般在1000～1500元/平方米，和动辄上万元的装修费用相比，“现在开发商的报价的确有点儿离谱”。在陈工看来，1500元的装修不仅包含了装修费用，还包括了家电、橱柜、甚至装饰等所有费用。　　一般而言，精装修费用主要包括设计费、主材费、辅助材料费，工时费、管理费和税金。目前，精装房具体的材料规格及价格一般都由开发商根据楼盘的品质、定价、客户需求等情况自行确定，而迫于房价压力，开发商竭力控制成本，以此压低材料商报价，高价售出精装房，已然成为精装房的行业规矩。　　2月28日，北京某橱柜品牌成功竞标了一家房地产公司16个项目整体橱柜供应及安装项目，总报价为989万元。　　该品牌负责人张亮(化名)介绍，此次和他们一起竞标的橱柜品牌大概有20多个，最后能竞标成功除了该品牌知名度外，更重要的是报价方面较其他品牌有更多的优惠。在他看来，为了能够进驻房产开发项目，品牌商大多以低价作为杀手锏与对手竞标。张亮介绍说，一樘市场售价1000多元的20mm厚密度板，白色亚光烤漆门，如果走工程用材的渠道，每樘门的价格约在300元到500元之间，厂家利润在3%～5%左右。　　而为了获取更高的利润，竞标成功的商家普遍采用工程渠道的材料为开发商报价，以此降低生产成本。　　对此，一位长期做精装修业务的外包公司人士表示，目前精装修报价系统有两套方案，一是工程渠道报价，一是零售用材报价。普遍采用的方法是，招标采用工程用材，展厅参观使用零售用材。简单地说，就是外包公司给开发商看的是工程用材，而开发商给消费者看的零售用材。“这种做法在业内已是行规，开发商也是心中有数，一般从自身利益考虑会默许这些行为。”该监理表示。对此，我们便不难理解，精装修后的房子与样板间展示的效果存在的差距。　　而从市场的行情看，零售用材的报价比工程用材高。张亮介绍说，工程用材一般从建材厂商进货，优惠最低可以达到市价的一半，其中一些比较高端的品牌产品折扣约是市场价的6～7折。　　以张亮竞标成功的橱柜为例，标书中橱柜整体设计每平方米造价为210元，属于工程造价，加上墙面、电器、卫浴等精装费用，最后一套面积为60平方米的精装修造价大约为每平方米1900元(包含20%～30%的公摊面积)。而按照零售用材渠道计算，在展厅，仅橱柜一项的工程造价大约为每平方米500元。“全部算下来最后精装修的价格可能要达到3300元每平方米，费用差不多翻倍。”张亮表示。　　中国设计研究院设计师李振认为，开发商在样板间展示的样品品一般是用最好的材料加工，而消费者实际使用产品却换用低价材料，如枝丫条、层合板、低档密度板和刨花板

品牌等级“掺水” 　　“开发商给购买者指定的是品牌，但是并没有写明材质和价格。”李振认为这是目前精装修偷换概念最大的问题。事实上，这种在合同中只标品牌不写价格的行为也成为精装房中的潜规则。　　在北京北苑家园天居园售房中心，记者随便打开精装修楼盘的楼书，顶级品牌配置的标准赫然醒目：西班牙卫浴、意大利橱柜、德国地板、日本涂料。而为了让精装修显得很有档次，很多房产开发商都喜欢选用一些知名品牌的建材。“但是很多情况是，销售合同中只写明了品牌名称、产品规格、型号，对于产品价位到底是多少，消费者往往无从知晓。”李振提醒。　　张亮告诉记者，市场上存在高中低端的品牌，各自市场不同，为了缩减成本，有些开发商会选用同型号的中低端产品，这也导致装修的实际价格与合同上的价格不符。　　而在张亮此次竞标的标书中，记者也看到，其标书合同无一例外地采用了上述方法，其中柜身板材料一项写的是：符合欧洲E1级环保标准；吊柜吊码要求则是国产外露式CAMR(50KG承重)，在27项材料中，有9项内容的材料要求是标配和符合一定的环保标准，并没有具体指定是哪一种型号的哪一种报价材料，而只表明同等报价。　　由于没有表明品牌的具体型号，同一品牌不同系列的产品价格却也是相差悬殊。　　在北京四季青家居建材中心，以5升装多乐士油漆为例，普通墙面漆价格大约为70元，而金装全效超低VOC墙面漆却需要300元，其中的差价更是翻倍。“目前的精装房合同中，普遍只是列出所用材料的品牌，但是同一品牌、不同型号的产品，价格就可以相差几千元乃至上万元。”李振表示。在李振看来，当前精装房所宣传的每平方米装修费用是一种品牌标准，而不是价格标准。　　比如有消费者购买的一个高档项目，标书中写的是欧派的台面和柜身板，等到收房时却发现，所用的品牌虽然是欧派的但却是最低端的，甚至是市面上见不到的型号。“对于标准在2000元/平方米左右的精装房来说，房地产开发商同样的投入会希望品牌档次越高越好，但是到消费者手中的往往会变成高档品牌里的低端产品。”上述开发公司的监理表示。

利润腾挪　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞告诉记者，毛坯房价由物价局进行严格的核定，而精装修部分的价格则由开发商自行明码标价。这就为开发商提供了利润空间，但开发商追求的是利润最大化。精装房成为一种最好的方式。　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)告诉记者，目前在豪宅市场上，精装修部分对顾客的报价一般是4000~10000元/平方米的标准。以售价5万元/平方米的豪宅为例，装修标准6000元/平方米是一个常见的水平。精装修的报价一般约占房价的10%～20%。　　“现在普通公寓式住宅是精装房市场的主流，其装修标准每平方米标准从800、1000到三四千元不等，模糊的装修调款至少可为开发商带来每平方米200元到2000元不等的利润空间。”一位开发商项目经理表示，这也是很多开发商在楼面地价高于市场售价的情况下仍敢拿地做项目的原因之一，“可以通过后期的装修利润冲抵部分前期的土地及建筑成本。” 　　精装修质量问题的出现，主要源于建材的采购和工人的施工水平。近年来，精装修的兴起主要考虑规模采购可以降低成本，同时整体装修有助于小区环境保护和楼体的质量保护。　　随着精装房的不断增多及市场利润的不断挤压，从建材采购及装修费用上赚钱已经成为开发商获利的一个重要环节。　　“即使是在装修条款细化到产品批次、型号的情况下，开发商和装修商仍然可以找到自己的利润空间。”上述项目经理表示，精装房市场的蓬勃发展，已经让不少开发商变得比装饰公司更专业。　　在长三角城市从事房地产、高端酒店行业的张旭多年来一直在豪宅市场浸泡，他向记者透露，豪宅的精装修成本水分很大，其中水分最大的竟然是在“橱柜”部分。“橱柜是暴利的来源。有一些豪宅的开发商，报给消费者的价格里面，橱柜的总价就超过了10万元，而实际上，开发商花出去的成本只有2万元左右。” 　张旭透露，这些橱柜很多都是贴牌生产，品牌经销企业将生产环节外包出去由生产厂家代劳，而花在制造环节的费用，如原材料、人工等成本都被压缩到最低，成本与价格差距很大。　　开发商报价过高或者隐瞒具体材料型号、虚报价格都是精装修费用居高不下的原因。此外，针对业主，开发商有时可能会钻法律的空子，制定合同限制业主退房或者通过提高收费的形式进行家具、家电等的二次采购。　　“很多开发商开始逐渐明白，如果说拿地开发环节的利润被市场挤压得只剩下10%的利润，那么开发商也可再从装修环节挤出更多的利润出来。”成都倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞表示，这也是精装房市场在整个房地产市场比例越来越高的市场动力。

高定价空间　　“非精装，不豪宅”，精装修正在成为豪宅的“标配”，在房地产市场行情不景气的情况下，也在逐渐成为调节价格的缓冲带。精装修标准的报价，通常占豪宅总价的10%~20%，开发商常常在精装修报价上有所夸大，以制造房价更合算的印象。总售价过千万元的精装修豪宅，“装修标准”动辄往往高达每平方米万元以上，但高标准也并未能避免各种装修问题：大理石地板出现裂缝、地暖容易坏、名牌电器的维修又是一大笔费用…… 　　上海浦东一处在建的豪宅项目，2011年下半年曾叫出高达近5万元/平方米的高价，远远高出相邻地区3.5万元/平方米的均价。当时售楼人员曾对记者自信满满地表示，超豪华的装修标准，正是房价如此高的原因之一。　　然而，随着时间的推移和行情的变化，如今这一楼盘价格已跌至4万元/平方米以下，售楼人员却又以“装修标准降低”作为降价的理由。　　对于豪宅的装修标准，开发商习惯的做法是比实际成本和造价报得更高一些，这样一来，房价就显得合算了。　　再以北京欧洲公馆为例，当时楼盘对外宣传称精装修标准为5000元/平方米。“这相当于五星级宾馆的装修标准。”现在看来，精装修标准对欧洲公馆销售价格起到了很大的拉升作用。欧洲公馆第一期于2009年年底开盘，当时同地段的毛坯房只有2万元/平方米左右，而欧洲公馆的销售价格基本在3万元/平方米以上。“精装修实际投入价格应该在2000元/平方米左右。”业主金先生估算。　　所以，精装修一方面提升了楼盘的价值，也留给了开发商获利空间。位于东北三环的世贸宫园，号称装修标准12000元/平方米。在质量问题证据确凿的情况下，当业主选择从房价中扣掉12000元/平方米精装修费用希望获得毛坯房，开发商坚决不同意。

标准缺失　　开发商常常宣称豪宅的精装修是五星级酒店标准。中投顾问房地产行业研究员殷旭飞告诉《中国经营报》记者，虽然价格奇高，但墙体脱落、天花板漏水、墙体没有磨砂等情况也是精装修豪宅中常见的问题。但事实上，与豪宅相比，五星级酒店的装修会规范一些。张旭告诉记者，一般而言，符合装修标准的五星级酒店，不包括固定设备的话，装修成本约为1万元/平方米。这是因为与豪宅市场有所不同的是，五星级酒店发展得较为成熟，有着相对透明的装修成本。酒店行业目前有着已经固定的“行业标准”，在装修上具有参考性。　　“因此绝大多数豪宅远远达不到五星级酒店的装修标准，如果有的豪宅号称精装修标准达到每平方米1万元甚至1.2万元，基本上都是在夸大、忽悠。”张旭说。以目前市场上的豪宅精装修水平，5000元/平方米就可以覆盖成本，而且是非常豪华的效果。如果开发商成本控制得当，3500元/平方米就可以拿下通常的豪宅装修，实现让业主“拎包入住”。　　样板间迷局　　看上去很美的样板间，总是和交到消费者手中的豪宅相去甚远。除了宣传造势，精美的图片，最容易让消费者对豪宅动心的可能就是近乎完美的样板间了。张旭透露，样板间与实际交房之间相距甚远，最主要的区别就在于“软装修”。许多业主在看房阶段，往往被样板间所吸引，却忘了软装费用非常高，等到房子拿到手，除去软装之后的豪宅，效果大打折扣。　　除此之外，消费者最难检验的还有房屋的“隐蔽工程”，即那些表面上看不出的装修部分，只有在工程完工前才能够看到，对消费者来说过于专业和复杂。而这些复杂的细节，通常在合同中并没有约定。由于第三方标准缺失，很多消费者在交房之后投诉无门。　　有开发商透露，近年来，“地暖”在豪宅开发中迅速普及，逐渐成为精装修的必备项目。但由于开发商过度压价，以及推广时间较短等原因，地暖这一“隐蔽工程”正在成为精装修中最脆弱的一环，是售后返修率最高的装修项目之一。这也是许多开发商最担心的地方，因为地暖一旦出问题，其维修成本非常昂贵，有着诸多后遗症。

压榨下游　　“由于很多开发商都熟悉装饰行业，也导致了他们在前期采购中不断压价。”东升装饰公司副总经理严勇诚表示，曾经一家开发商在招标中列出的地板成本才45元/平方米，仍有不少装饰公司参与竞标，最终中标地板提供商的价格为35元/平方米，“要知道那个品牌的地板，我们从厂里的批量采购价都是48元/平方米，35元/平方米甚至低于别人的生产成本。” 　　豪宅装修中也不例外，上海一位从事豪宅开发的地产商向记者透露，装修出现问题，往往出在材料上，而材料的问题就在于开发商对建材供应商的过度压价。“地板一平方米本来要250元，你非要压到200元，供应商想接这个生意，又没别的办法，只能粗制滥造、偷工减料了。有的地板原来是德国进口的，被逼得没办法，就用国产的质量差一些的替代了。”这位开发商说，一味向供应商压价是行业里非常常见的现象。　　据称，价位高的豪宅楼盘，通常装修质量通常要略好于价位低的普通楼盘。一些价位低的楼盘往往很难保证都用好的材料。　　低价中标的装饰公司也不是没有办法。“一种方式是他们用地板样品去找一个小厂代加工生产山寨地版，另一种方式是采用厂家库存的B货充当正品。”严勇诚透露，开发商的压价已经让装饰商没有太多的利润空间，如果不以次充好，就会做一单赔一单。　　殷旭飞告诉记者，在装修原材料环节，有时开发商与材料供应商是通过隐瞒或报假价、通过长期合同赚取差额利润的形式来展开合作。开发商与材料供应商存在明显的利益关系，在材料型号、规格上可以隐瞒或者制定出另外一套标准应对业主。　　业内传言，材料供应商给房产开发商的材料与零售渠道的材料采用的是两套标准，给开发商的材料质量要差一些，实际情况是一方面房地产开发商为了节约原材料成本、以达到精简开支的目的，会向材料供应商要求品质较好，但价格较低的材料。　　而集中采购建材也是开发商的惯用手段之一。记者获得的一份开发商橱柜采购标书显示，开发商在列明产品价格范围的同时，还要求建材供应商提供检测合格报告、质量认证书、质保承诺书等等内容。　　但这对建材供应商来说也并非没有操作空间。“为保证利润的情况下，供应商可能会提供假报告。”成都一家建材商彭先生告诉记者，目前建材送检多是流于形式，“检测单位的人一般都被运作成自己人，最后变成自己人检自己人，合不合格自己说了算。”而在施工环节，按规定，工地建材应由监理单位抽样、施工单位送检，“但现在监理跟施工单位都是一条线，有的楼盘就直接由施工单位抽样送检。” 　　“即使规范送检，很多建材商送检的货与购进的货也不一样。”彭先生表示，供应商可能第一批的供货合格，但第二批不合格，“很难做到批批检测”。

欧洲公馆的“质量门” 　　3月13日，北京海淀复兴路法庭。杨先生和部分业主再次如约前来和法官就“欧洲公馆”质量问题协商。欧洲公馆，由恒盛地产控股有限公司开发，位于北京玉泉路和金沟河路交汇处东南角。　　2009年底，杨先生以每平方米3万元的价格购买了一套欧洲公馆精装修商品房。去年5月1日，在接收房子时，杨先生发现，精装修存在建材和空气质量不合格问题。　　之后，杨先生和其他一批业主开始向开发商**。争议的焦点则是精装修行业内普遍存在的问题：装修标准缩水、质量不过关。杨先生告诉记者，去年5月1日收房时发现，屋内大理石地板有断裂、缺角，木门变形，缺水缺电。“最不能接受的是，电视墙背后材料竟然是施工用的竹夹板。” 　　有关检测表明，房屋存在多处的质量问题，即该房屋不符合《建筑工程施工质量验收统一标准》《建筑装饰装修工程质量验收规定》。 更让杨先生等业主无法接受的是空气质量。杨先生表示，进入房间后眼睛睁不开流眼泪胸闷。业主委托有关鉴定机构鉴定的结论是：证明涉案房屋的室内空气不符合国家标准，甲醛、苯、二甲苯、TVOC的浓度严重超标，涉案房屋不具备交付使用的条件。　　目前，欧洲公馆与业主之间的纠纷已进入法律诉讼程序。该项目总经理刘艳霞在接受记者采访时表示，部分建筑材料的断裂等是存在的，但相关部门抽检的空气质量是合格的。